近期，由于国家采取紧缩的货币政策，不少楼市中的买家都曾经遭遇过这种尴尬的事情：买卖合同已经签订，银行的贷款却没有批下来，买家面临着解除合同和赔偿卖方损失的风险。造成买家被银行拒绝贷款的主要原因有哪些？买家应该如何事前防范此类型风险？事后可有补救措施？为此，记者采访了竞宇按揭的总经理鄢红胜以及满堂红地产和合富置业的专业人士。

　　贷款被拒原因：

　　贷款者、房屋或银行原因均可能

　　据鄢红胜介绍，贷款要求被拒绝，主要有来自贷款者、抵押物（即所购住房）或银行三方面的原因，其中最为常见的是贷款者方面的原因。比如说，贷款者已经有多套住房在同时贷款，又或者信用记录不良，再或者其还款能力被银行质疑等，都会造成贷款被银行拒绝。值得注意的是，有的人开通了信用卡又没有经常使用，甚至欠了年费也毫不知情，在这种情况下也会造成自身的信用记录不良，因此，不常用的信用卡应尽快到发卡银行销户。

　　贷款被拒的第二大类型原因主要是由于房屋自身的问题造成。比如说房屋太旧、地段不好又或者房屋为混合结构，都会影响贷款的发放。此外，对于商用物业而言，如果其空置率太高，也会影响贷款的发放。另外，由于住宅的土地使用年限一般为70年，因此如果楼龄加上贷款时间超过70年的话，贷款也会被银行拒绝。

　　满堂红法务部董先生还补充说，出现贷款被拒的问题，还有可能是因为银行政策的不公开。因为很多审批条件因银行而异，而购房之初，很多时候都无法准确了解贷款期限、金额等，到真正审批时事情又发生了变化，比如银行的贷款额度不足、贷款的发放被收紧等。

　　事前防范办法：

　　准确了解自身资质状况、签合同时留后路

　　董先生介绍说，为了防止出现贷款被拒的情况，买家应准确告知按揭公司或中介公司自己的资质状况，让中介公司可以凭经验作判断。这里所指的买家的资质包括还款能力、信用度高低、个人欠款额度等，特别是涉及二次购房、贷款资质等问题时更应与相关人员沟通。

　　此外，买家在签合同前充分了解房屋状况，例如房屋楼龄，原业主是否有按揭供款，如有按揭供款，那剩余贷款额是多少等问题。如须申请转按揭或赎契后贷款，应主动联系原贷款银行，了解可行性，还应告知房屋的贷款资质情况，例如楼龄、结构等。

　　合富置业专业人士提醒说，买方可在签订购房合同时，就可能出现的贷款不获得银行批准的情况与卖方达成协议，如在合同中增加银行不同意买家的贷款申请时，应如何解除合同或由谁承担法律责任的条款，这样才可避免事后产生纠纷，导致自身权益受到损害。部分买家选择公积金贷款，则应先与业主沟通，最好在合同中约定。

　　合富置业的相关人士介绍说，针对买家的贷款申请不获银行批准的情况，主要有以下几种常见的约定处理方式：（1）约定买方如无法获得银行贷款，卖方同意解除合约，并退回已收款项。这种方式对买方最有利；（2）卖方同意解除合约，但没收其定金，这是实际操作中最多的方式；（3）改为一次性付款。买方可以根据自己情况提前拟定方案，但一定要在交纳定金前就与卖方协商并达成共识，否则到已交纳定金或首期款后，再被银行拒绝贷款时才与卖方沟通就很被动，也很难获得对买方有利的协商方案。

　　董先生还提醒说，由于今年银行的贷款政策较紧，建议买家在贷款成数、贷款年限及利率方面预紧不预松，购房要力所能及，有良好的预算，不要太勉强贷款金额、年限等，或者可以多申请几家银行贷款，选择较佳条件的银行。

　　事后补救措施：

　　增加贷款人、改变贷款年限、找担保公司

　　竞宇按揭和满堂红地产的相关负责人表示，若买家在签订合同后才发现不能贷款，可以现金补足贷款差额，也可与卖方协商再签署补充协议，待不能贷款的因素消除后再继续交易。又或者在增加贷款人或改变贷款年限的情况下向银行再次申请贷款。此外，对一些还款能力状况和银行要求的距离不大的情况，贷款者还可以找担保公司进行担保，增加其信用度，以获得银行的贷款。当然，若多种办法都已经尝试，实在无法履行合同，也只能解除合同，赔偿卖方的相应损失了。